Arsa Payı: Tanım ve Önemi

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2. maddesi uyarınca, arsa payı, arsanın bağımsız bölümlerine tahsis edilen ortak mülkiyet paylarını ifade etmektedir. Önemli bir husus, arsa payının yalnızca bağımsız bölümler için mümkün olduğu, ortak alanlar içinse bu kavramın geçerli olmadığıdır. Arsa paylarının belirlenmesiyle birlikte pay sahipleri, payları oranında mülkiyet haklarına sahip olmaktadırlar.

Hakkaniyet ve Arsa Paylarının Düzeltilmesi

Bağımsız bölümlere ayrılan paylarla bağımsız bölümler arasında sağlanması gereken denklik, arsa paylarının bağımsız bölüm sahiplerinin haklarını karşılaması gerekliliğinden kaynaklanmaktadır. Kat mülkiyeti kurulurken hakkaniyete aykırı uygulamalar veya sonradan eklenen kısımlar nedeniyle arsa paylarının yeniden tespit edilmesi ihtiyacı doğabilir. Arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olmak zorundadır. Özellikle bir arsanın miras yoluyla kazanılması durumunda, kat mülkiyetinin arsa üzerindeki miras pay oranlarına göre belirlenmesi önemlidir. Bu hallerde denkleştirme veya arsa payının düzeltilmesi davası açılması gündeme gelir.

Ayrıca, bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, değerindeki değişiklikler sebebiyle etkilenebilir. Yanlışlıkla bir şahıs adına pay ayrılması durumunda ise iptal davası açılması gerekebilir.

Arsa Payı Düzeltme Davası

Arsa payı düzeltilmesi davası, bir tespit davasıdır; dolayısıyla bu davada, bir arsa payı üzerindeki hakkın varlığının tespiti talep edilmektedir. Ancak, bu tür davaları açmadan önce dikkat edilmesi gereken en önemli unsur, davanın açılmasında hukuki bir yararın bulunması gerektiğidir. Kat mülkiyetinin mahkeme kararı ile kurulduğu durumlarda, arsa paylarının düzeltilmesi, kesin hüküm nedeniyle talep edilememektedir.

Hukuki Dayanak

Arsa payı düzeltilmesi talebinin hukuki dayanağı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesidir.

KMK Madde 3:

1. Kat mülkiyeti, arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.
2. Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44. madde hükmü saklıdır.
3. Kat irtifakı, arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

Geçmez Hukuk Bürosu