Eşya Hukuku'nun temel prensiplerinden biri, kalıcı amaçlarla inşa edilen yapıların, bulundukları arazinin mülkiyetine ve durumu ile ilişkisine tabi olduğudur. Bu prensip, "Üst, alta tabidir." ifadesiyle özetlenebilir. Genel bir kural olarak, taşınmazın sahibi ile üzerine inşa edilen binanın sahibi genellikle aynı kişi olacaktır. Ancak, yasa koyucu bu ilkeye bazı istisnalar getirmiştir (örneğin, üst hakkı gibi).
Bir kişinin taşınmazı üzerine, bilerek ya da bilmeyerek başka birinin inşaat yapması durumunda, bu durum haksız inşaat olarak değerlendirilecektir. Yasa koyucu, başkasının arazisine inşaat yapılmasıyla ilgili olabilecek uyuşmazlıkların çözümüne yönelik 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda ("TMK") çeşitli düzenlemeler getirmiştir.
TMK'nın 722. maddesi, “Bir kimse kendi arazisindeki yapıda başkasının malzemesini ya da başkasının arazisindeki yapıda kendisinin veya bir başkasının malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur.” şeklinde bir düzenleme ile arazi ve bina mülkiyetinin bir araya geldiğini belirtir. Bu düzenleme ile yapı inşasında kullanılan malzemelerin mülkiyeti de devredilmiş olur. Ayrıca, TMK 722/2. fıkrasında, rızası olmadan malzemeleri kullanılan kişiler de korunmuştur. Buna göre, “Ancak, sahibinin rızası olmaksızın kullanılmış olan malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, malzeme sahibi, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere bunların sökülüp kendisine verilmesini isteyebilir.” ifadesi ile, rızası olmadan malzemesi kullanılan kişiye malzemelerini geri alma imkânı sağlanmıştır.
Rızası olmaksızın malzemesi kullanılan kişi, malzemelerini geri alarak arazi malikinin arazisini eski durumuna döndürmesini sağlayacaktır. Yasa koyucu, bu durumu gerçekleştirmek için yalnızca malzeme sahibinin geri alma isteğini beklemekle kalmamış; arazi malikine de TMK 722/3. fıkrasında düzenlenen, “Aynı koşullar altında arazinin maliki de, rızası olmaksızın yapılan yapıda kullanılan malzemenin, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilir.” hükmü ile arazisini eski haline döndürme fırsatı tanımıştır.
Yasa koyucu, malzemelerin sökülüp kaldırılmasını belirli şartlara bağlamıştır. Bu şartların her zaman yerine getirilemeyeceği durumlarda, zarar gören kişilerin zararlarının tazmin edilmesi gündeme gelecektir. TMK'nın 723. maddesinde, zararı tazmin edilecek kişiler ve tazmin koşulları düzenlenmiştir. Maddenin birinci fıkrası, “Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.” diyerek, malzeme sahibinin zararının tazmin edilmesine olanak tanır.
Yasa koyucu, malzeme sahibine geri alma veya zarar tazmini imkânlarının yanı sıra, başka bir seçenek daha sunmuştur. Bu seçenek, malzeme sahibinin arazi maliki olabilmesidir. TMK'nın 724. maddesi, “Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmüyle, malzeme sahibinin arazi ve yapının mülkiyetini elde etmesi için ön koşul olarak; yapının değerinin arazinin değerinden fazla olması ve malzeme sahibinin iyi niyetli olması gerektiğini belirtmektedir.
Geçmez Hukuk Bürosu
