Son yıllarda gayrimenkul sektörü hızlı bir şekilde büyümekte ve bu büyüme beraberinde pek çok uyuşmazlığı da gündeme getirmektedir. Bu nedenle, sektörde yaşanan anlaşmazlıklar artık daha fazla yargı organını meşgul etmeye başlamıştır. Bu durum, birçok içtihat ve yasal düzenlemenin oluşmasına neden olmuştur. Yazımızda ilgili konuyla ilgili temel bilgileri sizlerle paylaşacağız.
Emlak komisyoncusu, iki taraf arasında bir sözleşme yapılmasını sağlamak veya bu sözleşmeye aracılık etmekle görevli kişidir. Bu profesyonellere genellikle “emlakçı” denir. Emlakçılar, sözleşme yapılması durumunda bir ücret talep etme hakkına sahiptirler. Ücret, önceden belirlenmemişse, tarifeye veya teamüle göre ödenir.
Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) kapsamında emlak komisyonculuğu, simsarlık sözleşmesi olarak düzenlenmiştir. Taşınmazlar ile ilgili simsarlık sözleşmeleri, yazılı olarak yapılmadığı sürece geçerlilik kazanmaz. Bu nedenle, emlakçılarla yapılan sözlü anlaşmalar hukuken geçerli değildir. Emlak komisyonculuğu sözleşmesinin geçerli olabilmesi için mutlaka yazılı olması gerekmektedir.
Emlakçıların, taraflar arasında bir sözleşme kurulması durumunda ücret alma hakkına sahip olduğunu belirtmiştik. Ancak, emlakçı ile yapılan sözleşmede emlakçının yaptığı giderlerin ödeneceği belirtilmişse, taraflar arasında sözleşme kurulmasa bile bu giderlerin ödenmesi gerekmektedir. Örneğin, bir kişi emlakçıdan evinin satışını istemiş ve emlakçı, ev sahibini alıcı ile buluşturmuş ancak evin satışı gerçekleşmemişse, emlakçı yapılan masrafları talep edebilir. Ancak, bu durumun sözleşmede açıkça belirtilmiş olması gerekir; aksi takdirde masraflar talep edilemez.
Konuyla ilgili Yargıtay'ın yerleşmiş içtihadı şu şekildedir:
“Tellallık sözleşmesini düzenleyen BK'nın 404/son maddesi, gayrimenkul tellallığı sözleşmesinin yazılı olarak yapılmadıkça geçerli olmayacağını açıkça ifade etmektedir. Bu nedenle, tellallık sözleşmesinin yazılı ve taraflarca imzalanmış olması şarttır. Davacının dayandığı sözleşmede, tellal olan davacının imzası ve kaşesi bulunmamaktadır. Bu durumda, geçerli bir sözleşmenin varlığından söz edilemez ve davacı bu geçersiz sözleşmeye dayanarak hak iddia edemez. Bu sebeple, mahkeme söz konusu durumu göz önünde bulundurarak davayı reddetmelidir, aksi takdirde karar usul ve yasaya aykırı olur ve bozulması gerektirir.” (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2004/15586 E. ve 2005/4066 K.)
Bu bağlamda, emlak sektörüyle ilgili herhangi bir uyuşmazlık veya hukuki sorunla karşılaşmanız durumunda, profesyonel hukuki danışmanlık almanız önemlidir. Bir avukat, sözleşmelerin hukuki geçerliliğini değerlendirebilir, yasal haklarınızı koruyabilir ve size doğru bir yol haritası sunabilir. Avukata danışmak, olası sorunları önceden belirlemek ve yasal süreçleri etkin bir şekilde yönetmek için en güvenilir adımdır.
Emlak komisyonculuğu veya gayrimenkul sektörüyle ilgili herhangi bir sorunuz veya hukuki ihtiyacınız için bizlere başvurarak ilgili konu için profesyonel destek almanızı tavsiye ederiz.
Geçmez Hukuk Bürosu
