Kamulaştırma, devletin kamu yararını gerekçe göstererek, kişilerin özel mülkiyetine rızaları olmaksızın son verme işlemidir. Bu işlem, idarenin, ödenecek bedel karşılığında, gerçek ve tüzel kişilere ait taşınmaz malları devralması şeklinde gerçekleşir.
Kamulaştırma işlemi için gerekli şartlar:
Yetkili idare tarafından yapılmalıdır.
Kamu yararı olmalıdır.
Konu, özel mülkiyete tabi taşınmaz mal olmalıdır.
Taşınmazın bedeli peşin ödenmelidir.
İşlem, yasal esaslara uygun olarak yapılmalıdır.
Kamulaştırma işleminde, Kamulaştırma Kanunu’nun 5. maddesi uyarınca belirlenen idareler ve kurumlar tarafından verilir. Bu karar, sadece belirtilen kurumlarca verilebilir ve kamulaştırma işlemi için zorunludur.
Kamulaştırma işleminde, yetkili kurumlarca verilen kamu yararı kararları, ilgili makamların onayından geçmelidir. Bu onay, işlemin hukuki sürecinin başlaması anlamına gelir.
İdare, kamulaştırılacak taşınmazların planını yapar.
Taşınmaz mal sahipleri ve adresleri tespit edilir.
Vergi dairesi, taşınmazın değerini belirler.
Tapu Siciline Şerh Verilmesi
İdare, kamulaştırma kararını verdikten sonra, tapu siciline şerh verilmesi için tapu müdürlüğüne bildirimde bulunur.
Kamulaştırma işlemi sonrasında, altı ay içinde mahkemeye başvurulmalı ve bu süreçte tapu sicilindeki şerh silinmelidir.
Kıymet Takdir Komisyonu: İdare, kamulaştırılacak taşınmazların değerini belirlemek için iç bünyesinde bir komisyon oluşturur.
Uzlaştırma Komisyonu: Değer tespiti sonrası, idare uzlaşma yoluyla taşınmazları satın almak için pazarlık yapar.
Tahmini Bedel Tespiti: Uzman kişi ve kuruluşlardan alınan raporlarla taşınmazın değeri belirlenir.
Geri Alma Hakkı: Kamulaştırılan taşınmaz, belirlenen amacın dışında kullanılırsa, eski sahipleri beş yıl içinde geri alma hakkına sahiptir.
Tapu ve Kadastro Tespiti: Tapusu veya kadastrosu yapılmamış yerler için mülki amir aracılığıyla bilirkişiler görevlendirilir.
Davet ve Uzlaşma: Taşınmaz sahipleri, uzlaşma komisyonu tarafından anlaşma görüşmesine davet edilir.
Anlaşma Tutanakları: Anlaşma sağlanırsa, tutanak düzenlenir ve belirlenen bedel ödenir.
Ferağ İşlemleri: Anlaşma sonrası tapuda gerekli işlemler yapılır ve masraflar idare tarafından karşılanır.
Dava Yolu: Uzlaşma sağlanamazsa, idare mahkemede dava açabilir.
Bu süreç, kamulaştırma işleminin hızlı ve etkin bir şekilde gerçekleştirilmesini amaçlar ve hem idarenin hem de vatandaşın menfaatlerini dengeler. Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddeleri, bu sürecin yasal çerçevesini oluşturur.
Eğer kamulaştırma işlemi satın alma yoluyla gerçekleştirilemiyorsa, idare, topladığı verilerle ve değer tespiti komisyonunun yardımıyla belirlediği bedeli ve ilgili diğer verileri bir dilekçe ile taşınmazın bulunduğu asliye hukuk mahkemesine sunar. İdare, dilekçesinde taşınmazın kamulaştırma bedelinin belirlenmesini ve idarenin adına kaydedilmesini talep eder. İdarenin bu talepte bulunabilmesi için, öncelikle yasanın ilgili maddesi gereğince taşınmaz sahibiyle yapılan satın alma görüşmelerinin başarısız olması şarttır.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve idare adına kayıt davalarında yetkili olan mahkemeler asliye hukuk mahkemeleridir. Kamulaştırma kanunu kapsamında ortaya çıkan ve adli yargıda çözülmesi gereken anlaşmazlıklar, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemelerinde basit yargılama usulüne göre incelenir. Kamulaştırma kararına itiraz edilecek iptal davalarında ise yetkili mahkemeler idare mahkemeleridir ve bu davalar idari yargı alanında görülür.
Mahkeme, değer tespiti komisyonunun belirlediği bedeli bağlayıcı olarak kabul etmez; tarafların ve bilirkişilerin raporlarına ve ifadelerine dayanarak kamulaştırma bedelini kendisi belirler. Kamulaştırma işlemini gerçekleştiren idare, davacı olarak dava açma hakkına sahiptir ve davalı taraf taşınmaz sahibidir. Eğer taşınmaz sahibi dava açılmadan vefat etmişse, idareye mirasçıları belirlemek için süre tanınır. Dava sırasında taşınmazın yeni bir sahibinin olduğu anlaşılırsa, bu kişi dava sürecine dahil edilir. Paylı mülkiyet söz konusu olduğunda, mahkeme tüm paydaşların davalı olarak gösterilmesini zorunlu kılar. Taşınmaz sahibinin yabancı uyruklu olması durumunda, kamulaştırma işlemi için farklı bir prosedür uygulanmaz; yabancı uyruklular için de aynı prosedür takip edilir.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve kayıt davasında görevli mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç 30 gün içinde bir duruşma günü belirler ve taşınmaz sahibini duruşmaya çağırır. Adresi bilinmeyen taşınmaz sahiplerine ilan yoluyla, idareye ise doğrudan tebligat yapılır. Taşınmaz sahibi, tebligatı aldıktan sonraki 30 gün içinde kamulaştırma işlemine itiraz ederek idari yargıda iptal davası açabilir. Ayrıca, kamulaştırma işlemlerindeki maddi hatalara karşı düzeltim davaları da aynı süre zarfında açılabilir. Bu sürenin hak düşürücü bir süre olduğu unutulmamalıdır.
Kamulaştırma bedelinin belirlenmesi ve kayıt davalarında, mahkemenin tensip tutanağında belirtmesi gereken ve taşınmaz sahibine bildirilmesi zorunlu bilgiler şunlardır: taşınmazın tapuda kayıtlı olduğu yer, maliklerin isimleri, kamulaştırmayı yapan idarenin adı, dava açma süreleri ve davalarda husumetin kime yöneltileceği. Ayrıca, kamulaştırma işlemine itiraz edenlerin, dava açtıklarını ve yürütmenin durdurulması kararı aldıklarını belgelemeleri gerekmektedir. Mahkeme, kamulaştırma bedelinin hangi bankaya yatırılacağını belirler ve tarafların savunma ve delillerini 10 gün içinde sunmalarını ister.
Duruşma gününde, mahkeme tarafları anlaşmaya davet eder ve anlaşma sağlanırsa, bu bedeli kamulaştırma bedeli olarak kabul eder. Taraflar, ilk duruşmada taşınmazın özellikleri ve değerini etkileyen tüm faktörleri mahkemeye sunmak zorundadır. Anlaşma sağlanamazsa, mahkeme keşif ve duruşma günü belirler ve bilirkişilerin huzurunda taşınmazın değerini belirlemek için keşif yapar.
Bilirkişi heyeti, mahkeme tarafından atanır ve kamulaştırılan mülkün özelliklerini detaylı bir şekilde inceler. Bu inceleme sırasında, mülkün türü, büyüklüğü, değerini etkileyebilecek özellikleri ve varsa vergi beyanları gibi faktörler raporlanır. Ayrıca, mülkün kamulaştırma tarihindeki konumu ve koşulları göz önünde bulundurularak, mevcut kullanımı altında elde edeceği net gelir de rapora dahil edilir. Bilirkişi heyeti, kamulaştırma öncesinde benzer özelliklere sahip mülklerin satış değerlerini de göz önünde bulundurarak, kamulaştırılan mülkün değerini belirler ve bu değeri mahkemenin onayına sunar.
Bilirkişi heyeti, kamulaştırılacak mülkün yerinde incelemeler yapar ve ilgili tarafların görüşlerini dinler. Bu süreçte, mülkün türü, büyüklüğü, değerini etkileyebilecek her bir özelliği ve bu özelliklerin bireysel değerleri, vergi beyanları ve resmi değerlendirmeler dikkate alınır. Ayrıca, mülkün kamulaştırma tarihindeki konumu ve koşulları ile kullanımı altında elde edeceği net gelir, benzer satışlar ve yapıların resmi birim fiyatları ve maliyet hesapları gibi faktörler de değerlendirmeye alınır. Tüm bu bilgiler, bilirkişi raporunda ayrıntılı olarak belirtilir ve mülkün değeri, gerekçeli bir raporla tespit edilir.
Kamulaştırma sürecinde, mülkün değerinin belirlenmesinde, kamulaştırmayı gerektiren projenin mülkün değerini artırabilecek etkileri veya gelecekteki kullanım planları göz ardı edilir. Örneğin, bir hastane inşaatı için kamulaştırılan bir mülkün kalan kısmının değerinde artış olacağı iddiası kabul edilmez. Aynı şekilde, bir alışveriş merkezi için kamulaştırılan bir mülkün sahibinin, gelecek on yıl boyunca elde edeceği kira gelirinden mahrum kalacağı iddiası da dikkate alınmaz.
Bilirkişi heyeti, öncelikle kamulaştırılan mülkün türünü ve niteliklerini belirler. Mülkün arsa, arazi veya bağımsız bir yapı olup olmadığına karar verdikten sonra, mülkiyet haklarına ilişkin değerlendirme yapılır. Eğer mülk paylaşılmış ise, paydaşlar ve hisseleri raporda belirtilir.
Mülkün türü ve nitelikleri belirlendikten sonra, keşif sırasında yapılan ölçümlerin tapu kayıtlarıyla uyumlu olup olmadığı kontrol edilir. Kamulaştırılan mülkün büyüklüğü, kamulaştırma haritasına göre hesaplanır ve bu hesaplamalar, kamulaştırma talebinde bulunan idare tarafından belirlenen alan için geçerlidir. Eğer mülkün gerçek büyüklüğü ile idare tarafından belirlenen alan arasında bir fark varsa, mülk sahibinin bu durumu düzeltmek için dava açması gerekebilir.
Arazi niteliğindeki kamulaştırılan mülklerin değeri, mevcut kullanımı altında elde edilecek net gelire göre belirlenir. Keşif sırasında, arazinin sulama durumu ve yöntemi incelenir. Ayrıca, bölgedeki sulu ve kuru arazilerde yetiştirilebilen ürünler, bu ürünlerin verimi, üretim maliyetleri ve satış fiyatları gibi bilgiler ilgili kuruluşlardan talep edilir. Bu bilgiler ışığında, kamulaştırılan alanın büyüklüğüne göre elde edilebilecek verim ve satış fiyatı hesaplanır ve üretim maliyetleri düşüldükten sonra mülkün net geliri belirlenir. Burada önemli olan nokta, dava tarihindeki değerlerin esas alınmasıdır.
Arsa niteliğindeki kamulaştırılan mülklerin değeri, kamulaştırma öncesinde benzer özelliklere sahip mülklerin satış değerlerine göre belirlenir. Değerleme için, satışın tapuda kayıtlı olması gerekmektedir. Değerleme yapılırken, emsal olarak gösterilen yer ile kamulaştırılan yerin avantaj ve dezavantajları karşılaştırılır ve bu faktörler dikkate alınarak değerleme yapılır. Bir yerin arsa olarak değerlendirilebilmesi için, değerleme gününde belediye imar planı içinde veya belediye hizmet alanı içinde bulunması ve belediye hizmetlerinden yararlanması gibi faktörler göz önünde bulundurulur. Eğer mülk tapuda tarla olarak kayıtlıysa ve belirtilen özelliklere sahipse, değerleme sırasında arsa olarak kabul edilir.
Kamulaştırmaya konu olan yapıların değerleri, değerleme tarihindeki resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarına göre belirlenir. Yapının durumu ve kullanım yılına göre yıpranma payı hesaplamalara dahil edilir. Yapıların değerlemesi, Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yayınlanan birim fiyat listelerine göre yapılır. Yapının zorunlu eklentileri, ana yapıdan bağımsız olarak değerlendirilmez. Ana yapıdan bağımsız olan diğer yapıların değerlemesi ise ayrıca yapılır.
Kamulaştırmaya konu olan arazideki ağaçların değeri, ağaçların sayısı, verimi, türü ve yaşı gibi faktörler dikkate alınarak belirlenir.
Ayrıca, kamulaştırmaya konu olan arazi niteliğindeki mülklerin değerlemesinde, gelecekte arsa olma ihtimali, şehir merkezine ve resmi binalara olan yakınlığı, altyapı hizmetlerinin durumu ve çevresinin iskan durumu gibi faktörler objektif değer arttırıcı unsurlar olarak dikkate alınır.
Kamulaştırmaya konu olan mülkün değerinin belirlenmesinde, kamulaştırmayı gerektiren projenin mülkün değerini artırabilecek etkileri veya gelecekteki kullanım planları dikkate alınmaz. Örneğin, bir hastane inşaatı için kamulaştırılan bir mülkün kalan kısmının değerinde artış olacağı iddiası kabul edilmez. Aynı şekilde, bir alışveriş merkezi için kamulaştırılan bir mülkün sahibinin, gelecek on yıl boyunca elde edeceği kira gelirinden mahrum kalacağı iddiası da dikkate alınmaz. Aynı şekilde, bir alışveriş merkezi için kamulaştırılan bir mülkün sahibinin, gelecek on yıl boyunca elde edeceği kira gelirinden mahrum kalacağı iddiası da dikkate alınmaz. Kamulaştırma sürecinde, mülkün değerinin belirlenmesinde, kamulaştırmayı gerektiren projenin mülkün değerini artırabilecek etkileri veya gelecekteki kullanım planları göz ardı edilir. Bu, kamulaştırmanın adil ve objektif bir şekilde gerçekleştirilmesini sağlamak için önemlidir.
Eğer taraflar kamulaştırma bedeli konusunda anlaşamazsa, hakim on beş gün içerisinde karar vermek üzere yeni bir bilirkişi heyeti atayabilir. Hakim, tarafların ve bilirkişilerin sunduğu raporlar ve ifadeleri değerlendirerek, adil ve makul bir kamulaştırma bedeli belirler. Mahkeme tarafından belirlenen bu bedel, taşınmazın, kaynağın veya servitüt hakkının kamulaştırma bedeli olarak kabul edilir. Tarafların üzerinde anlaştığı bedel ya da anlaşma sağlanamadığında hakim tarafından belirlenen bedel, hak sahibinin hesabına peşin olarak yatırılır ve bu işlem için idareye on beş günlük bir süre tanınır. İdare, kamulaştırma bedelini hak sahibinin hesabına yatırdığını veya hak sahibi belirlenemediğinde ileride hak sahibine ödenmek üzere bloke ettiğini belgeleyebilirse, mahkeme taşınmazın devlete kaydedilmesine ve kamulaştırma bedelinin ödenmesine karar verir. Bu karar, tapu siciline ve ilgili bankaya bildirilir. Kayıt kararı kesindir, ancak tarafların bedel üzerindeki itiraz hakları saklıdır. (Kamulaştırma Kanunu Madde 10)
Kamulaştırılan taşınmazın sahibine, kamulaştırma bedeli olarak, idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından uygun bir miktar verilebilir. Bu işlem, taşınmaz sahibinin rızası ile mümkündür ve rıza gösterilmediği takdirde trampa yapılamaz.
Kamulaştırma bedeli yerine verilecek taşınmazın değeri, idarenin ihale komisyonu veya bu amaçla oluşturulacak bir komisyon tarafından belirlenir. Değer tespiti yapılırken benzer taşınmazlarla karşılaştırma yapılır. Taşınmazların değer farkı, taraflar tarafından nakden ödenir. Ancak, idarenin vereceği taşınmazın değeri, kamulaştırma bedelinin %120’sini geçemez. (Kamulaştırma Kanunu Madde 26)
Acele kamulaştırma, normal prosedürlerin dışında, yasal olarak belirli durumlarda uygulanan özel bir yöntemdir. Milli savunma ihtiyacı veya aciliyet durumlarında Bakanlar Kurulu kararıyla veya özel kanunlarca belirlenen olağanüstü durumlarda gerçekleştirilir.
Acele kamulaştırma kapsamındaki taşınmazların değer tespiti, ilgili idarenin talebi üzerine mahkeme tarafından yedi gün içinde yapılır ve mal sahibinin hesabına yatırılarak taşınmaza el konulur. Mahkeme, sadece el koyma kararı verir ve mülkiyetin devri veya iptali hakkında hüküm bildirmez. Bu karar, bir anlaşmayı sonlandıran karar niteliğinde olmayıp, temyize açık değildir. Taraflar, bilirkişi raporuna itiraz edebilir ve mahkeme gerekli gördüğünde ek rapor talep edebilir.
Geçmez Hukuk Bürosu
