Kat Mülkiyeti Kanunu, sözleşmeyle belirlenmesinin dışında, her koşulda ortak sayılan yerleri tanımlamaktadır. Bu alanların ortak yerlerden sayılmadığı yönünde kat malikleri arasında herhangi bir sözleşme yapılamaz; eğer böyle bir sözleşme yapılırsa, bu sözleşmenin geçerliliği yoktur. Şimdi, bu ortak alanların neler olduğunu inceleyelim.
Ortak alanlar arasında; avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar, genel tuvaletler ve lavabolar, kapıcı daireleri veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, kömürlükler ve ortak garajlar sayılabilir. Ayrıca, bağımsız bölümler dışında bulunan elektrik, su ve havagazı sayaçlarının korunmasına yönelik yuvalar, kalorifer daireleri, su depoları, sığınaklar ve diğer benzer yapılar da ortak alanlar arasındadır.
Bununla birlikte, her kat maliki kendi bağımsız bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri gibi ortak tesislerden de sorumludur. Ayrıca telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler ile sıcak ve soğuk hava tesisleri de ortak kullanıma dahildir.
Diğer ortak alanlar arasında çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları ve yangın emniyet merdivenleri bulunmaktadır. Bunun yanında, yukarıda sayılanların dışında kalıp da ortak kullanım, korunma veya faydalanma için gerekli olan diğer yerler de ortak alan kapsamında değerlendirilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 4. maddesi, ortak yer ve şeylerin daha detaylı bir tanımını sunmaktadır. Önemli bir nokta, zemin kat ve kot farkı olan katların sahiplerinin, asansör giderlerine katlanmak zorunda olduğudur. Bu giderlerden muaf olabilmeleri için başka bir anlaşma yapılması mümkün değildir.
Ortak alanların kullanma hakkının oranı nasıl belirlenecek sorusu, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesinde yanıt bulmaktadır. Bu madde, “Ortak yerler üzerinde: Kat malikleri ana gayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar.” şeklinde düzenlenmiştir. Kat malikleri, ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptir ve bu hakkın ölçüsü, sözleşme bulunmadığı takdirde, her kat malikine ait arsa payı ile orantılıdır.
Yine maddenin ikinci fıkrası gereği, bağımsız bölümden (kat malikine ait daireden) kira sözleşmesi veya oturma hakkına dayalı olarak yararlanan kişiler de kat malikinin halefleri olarak ortak yerleri kullanma hakkına sahiptir.
Ortak yerlerin kira gelirinin dağıtımında, “Ortak yerden yararlanma ve bu yerlerden sağlanan gelirin dağılımında, ortak yerin kira gelirinin de ana taşınmazdaki bu ortak yerden yararlanan tüm kat maliklerine –başka türlü bir anlaşma olmadıkça- arsa payları oranında dağıtılması gerekir.” ifadesiyle belirtilmiştir (18 HD, 13.11.2007, 2007/8118-9680).
Ortak yerlerin kullanımıyla ilgili önemli bir madde de Kanun’un 19. maddesidir. Bu madde, “Her kat maliki ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” şeklinde bir düzenleme içermektedir. Bu hüküm, kat maliklerinin ortak alanlardaki kullanımlarından doğacak zararlar açısından birbirlerine karşı sorumluluklarını belirlemektedir.
Geçmez Hukuk Bürosu
