Kentsel dönüşüm projeleri, özel mülkiyeti doğrudan etkileyen özellikleri nedeniyle bazı sorunları beraberinde getirebilir. Bu projelerle birlikte mülkiyet hakkı sınırlanabilir veya sona erdirilebilir. Mülkiyet hakkı, Anayasa'nın 35. maddesinde şu şekilde düzenlenmiştir:
Anayasa Madde 35: “Herkes mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz.”
Anayasa Mahkemesi de mülkiyet hakkının sınırsız bir hak olmadığını ve kamu yararının gerektirdiği durumlarda bu hakkın sınırlandırılabileceğini belirtmiştir. Dolayısıyla, mülkiyet hakkı Anayasa tarafından bir ölçüde korunmaktadır.
Kentsel dönüşüm projeleri kapsamında karşılaşılabilecek bir diğer problem ise kazanılmış haklar meselesidir. Kazanılmış hak, başlama anında hak sahibinin lehine sonuçlar doğuran bir haktır. Kentsel dönüşüm projesi, hukuki düzenlemeler ve "işlemi geri alma" gibi nedenlerle kazanılmış haklara müdahale edebilir. İmar Kanunu, imar planı değişikliğinin "geri alma" işlemi olmadığını ve geçmişe etkili olmadığını kabul etmektedir. İdare hukukunda ise, hukuka uygun idari işlemlerin geri alınamayacağı kuralı geçerlidir. Bu bağlamda, hukuka uygun olarak verilmiş izin ve ruhsatların geçerliliği korunsa da, kentsel dönüşüm projesi nedeniyle mevcut imar planları ve hukuka uygun yapılar üzerinde değişiklikler yapılması ve yıkım kararları alınması gerekebilir. Dönüşüm projesinin gerektirdiği durumlarda, hukuka uygun olarak inşa edilmiş yapıların özellikleri değiştirilebilir veya kamulaştırılabilir.
Kentsel dönüşüm projeleri, 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde “riskli yapı” kavramına odaklanmaktadır. Riskli yapı tespitleri, bu tespitlerin nasıl yapılacağı ve hangi durumlarda müdahaleye gidileceği gibi konular kafa karıştırıcı olabilir. Ayrıca, tapu müdürlüklerince riskli yapı şerhinin sicile işlenmesi, yıkım için yapılacak tebligatlar, maliklerin uygulama toplantılarına davetleri ve toplantı sonuçlarının bildirilmesi gibi hukuki konular da önemli birer gündem maddesi oluşturmaktadır. Toplantı kararlarına katılamayanların paylarının açık artırma yoluyla satılması durumunda yapılacak işlemler de ayrıca dikkate alınmalıdır.
Geçmez Hukuk Bürosu
