Kira sözleşmelerinde depozito, kiralanan taşınmazda meydana gelebilecek hasarlar veya bina aidatlarının ödenmemesi durumlarında kiraya vereni koruma amacıyla alınmaktadır. Son dönemlerde, gayrimenkul kiralama işlemleri sırasında ev sahibi ile kiracı arasında en fazla tartışma konusu olan nokta depozito uygulamasıdır.
Depozitonun geri alınabilmesi için, depozito bedelinin mutlaka kira sözleşmesine yazdırılması gerekmektedir. Bunun yanı sıra, kira sözleşmesinin detaylı ve düzenli bir şekilde hazırlanması büyük önem taşımaktadır. Kiracıdan talep edilecek depozito tutarı ise, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun geri alınmasında en önemli belgeler, kira sözleşmesi ve kiralananın teslim alındığı şeklin ispatıdır. Bu delillerin eksikliği durumunda depozitonun iadesi zorlaşacaktır. Sözleşmede depozitoya dair bir hüküm yoksa ya da kiralananın ilk hali veya sözleşmede belirlenen şartlara uygun olarak bırakılması durumunda, kiralanan yerin su, elektrik vb. borçlardan arındırılarak teslim edilmesi gerekmektedir.
Depozitonun geri alınabilmesi için dikkat edilmesi gereken önemli noktalardan biri, kiralananın teslim alındığı durumun ispatıdır. Bu nedenle kira sözleşmesi düzenlenirken, kiralanan yerin ayrıntılı durumu ve demirbaşların kaydı önemlidir. Aynı şekilde, kiracı taşınmazı tahliye ederken de, teslim edilen duruma dair bir tutanak tutulması gereklidir. Kiracı, sözleşmenin sona erdiği tarihte kiralananı aldığı şekilde geri vermekle yükümlüdür. Eğer kiralanan yer boyalı ve temiz olarak teslim alınmışsa, kira sözleşmesi bitiminde de aynı şekilde teslim edilmelidir. Ancak, kiralanan başlangıçta boyalı değilse, yeniden boyanarak teslim edilmesine gerek yoktur.
Gayrimenkul sahibinin depozito ile karşılayabileceği masraflar arasında, kiracının “hor kullanımından” kaynaklanan zararların tazmini ve aidat borçlarının ödenmesi yer almaktadır. Bu masraflar, gayrimenkul sahibinin üzerine kalabilecek ve haksızlığa neden olabilecek borçları ödemek amacıyla kullanılabilir. Zararların tazmin edilmesinin ardından geri kalan miktar kiracıya iade edilmelidir. Ancak, normal kullanım sonucunda oluşan olağan yıpranmalar, depozito bedelinden kesilmek için gerekçe oluşturmaz. Bu nedenle, yapılan masrafların fatura ve belgelerinin saklanması faydalı olacaktır.
Depozitonun iadesi, normal şartlar altında kira sözleşmesinin sona erdiği anda gerçekleştirilmelidir. Eğer kira sözleşmesinde aksi bir düzenleme yoksa, kiracı kiralanan yeri sözleşmeye uygun şekilde kullandıysa, tahliye işlemi sonrasında kiraya verenin depozitoyu iade etmesi gerekmektedir. Depozito iadesi için öncelikle kiraya verene başvurulması gerekmektedir. Bu başvurunun yazılı olarak yapılması, kiracı açısından ispat açısından avantaj sağlayacaktır. Kiraya veren depozitoyu ödemezse, kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilir.
Geçmez Hukuk Bürosu
