Günümüzde kira ilişkileri ve kiralık evler, taraflar arasında fahiş kira artışlarından tahliye taleplerine kadar birçok uyuşmazlığa yol açabilmektedir. Tarafların iyi niyet kuralları çerçevesinde problemlerini çözmeleri önemlidir. Ancak tarafların haklarını bilmeleri ve hukuka uygun hareket etmeleri de aynı derecede önemlidir.
Kira sözleşmesi, kiralayanın kira bedelini ödemeyi, kiraya verenin de kiralananı kiracının kullanımına sunduğu bir anlaşmadır. İki tarafın iradesinin uyuşmasıyla kira sözleşmesi meydana gelir ve taraflar bu sözleşme uyarınca birtakım yükümlülükler üstlenirler.
Özellikle kiraya veren, evi kiracıya rahatsız etmeden tam olarak kullanmasını sağlamakla yükümlüdür. Kiracı da kiralananı özenle kullanmalıdır. Yükümlülükler sadece bunlarla sınırlı değildir; sözleşme serbestisi kapsamında çeşitlendirilebilir.
Kira sözleşmelerinde en sık rastlanan madde, kiracıya evi badana yapma veya boyatma yükümlülüğüdür. Ancak bu durumda kiracının evi badana yaptırmakla yükümlü olup olmadığı, Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarına göre belirlenir.
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracı, kiralanan evi tam bir özenle kullanmakla yükümlüdür. Aynı kanunun 334. maddesine göre kiracı, evi aldığı haliyle iade etmekle sorumludur. Kira ilişkisi devam ettiği sürece kiralanan evde meydana gelen olağan hasarlar ve bunların kiralananı iade borcuyla ilişkisi önemlidir.
Kiracı, kira süresi boyunca meydana gelen olağan eksilme ve bozulmalardan sorumlu değildir. Evdeki olağan eskimeler ve yıpranmalar kiracının sorumlu tutulmasına engel olmaktadır. Kiracının evi nasıl kullandığı ve ne kadar süreyle kullandığı önemlidir. Örneğin, kiralanan 8 yıl veya 2 yıl kullanılmış olabilir ve bu süre zarfında meydana gelebilecek hasarlar farklılık gösterecektir.
Evin badanası, belirtilen süre içinde yıpranırsa kiracının sorumlu tutulması mümkün değildir. Bu nedenle, kiracı, kullanımından kaynaklanmayan ve yıpranan evin boyasından sorumlu tutulmadan evden çıkabilir.
Depozitodan yalnızca bu nedenle kesinti yapılamaz. Depozitonun iadesinden kaçınılması veya kesinti yapılabilmesi için öncelikle dava açılması ve tespit yapılması gereklidir. Yargıtay'ın konuyla ilgili yerleşmiş içtihadı şu yöndedir:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 5.12.2018 tarihli E. 2017/4599 K. 2018/12416 kararı
“Hükme esas alınan 01.08.2013 başlangıç tarihli sözleşmenin genel şartlar 6. Maddesinde; depozito bedeli alınmış olup, tahliye sırasında kiracının mecuru borçsuz ve hasarsız tahliye ederek boş, temiz, boyalı ve bakımlı bir şekilde teslim edilmesi şartıyla depozitonun kiracıya aynen iade edileceği belirtilmiştir.6098 Sayılı TBK.nun 316. (BK 256) maddesi hükmü uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve aynı Kanunun 334. (BK 266) maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Ancak, kiracı sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Mahkemece, sözleşme hükmü ve bahsedilen Kanun maddeleri gereğince, inceleme ve değerlendirme yapılarak; tahliye sonrası kiraya veren tarafından iade edilmesi gereken depozito bedelinin de hesaplanacak alacak miktarından mahsubu ile sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.”
Yargıtay’ın emsal nitelikli kararlarına göre, kiracı kiralananı kiraladığı şekliyle iade etme yükümlülüğü altındadır. Ancak uygulamada, evin boyasının olağan eskime sınırları içinde olduğu ve kötü kullanım durumunun olmadığı hallerde kiracının badana yapma yükümlülüğü olmadığı kabul edilmektedir. Bu nedenle, sözleşmelerde boya yapma borcu kararlaştırılmış olsa bile kötü kullanım söz konusu değilse kiracı sorumlu tutulmamalıdır. Ev sahipleri, olağan kullanım sonucu boyalarda aşınma olduğu gerekçesiyle kiracıyı sorumlu tutamazlar.
Ayrıca, önemle belirtmek gerekir ki, kiralayan veya ev sahipleri boya yapılmadığı gerekçesiyle (kötü kullanım yoksa!) kiracıdan herhangi bir tazminat talebinde bulunamaz ve depozitodan kesinti yapamaz. Kiracının olağan yıpranmadan sorumlu tutulması da hukuka ve hakkaniyete uygun değildir. Bu şekilde kişilerin haklarını bilmesi ve bilinçli şekilde hareket etmesi, olası hak kayıplarının önüne geçecektir.
Geçmez Hukuk Bürosu
