Kiracı tahliye davası, mülk sahiplerinin, kiraladıkları gayrimenkulü boşaltmak amacıyla kiracı aleyhine açtıkları hukuki süreçtir. Bu dava türüne ilişkin yasal düzenlemeler Türk Borçlar Kanunu ve İcra İflas Kanunu’nda yer alır. Davanın sonucunda, kira kontratı sonlandırılır ve kiracı mülkten çıkarılır.
Kira kontratının bitiş tarihinden en az 15 gün önce aksi yönde bir bildirim yapılmadığı sürece, kontratın aynı şartlarla bir yıl daha uzayacağını hatırlamak önemlidir. Eğer kira kontratında belirli bir bitiş tarihi yoksa ya da bu tarih daha ileri bir tarihi işaret ediyorsa, kiracı tahliye davası açabilmek için yasal fesih sürelerine uyulmalıdır.
Bu yazımızda, kiracı tahliye davasının ne olduğunu, nasıl açılacağını, kirayı ödemeyen kiracının ne kadar sürede çıkarılabileceğini ve dava masraflarının ne kadar olduğunu ele alacağız. Kiracı tahliye davası hakkında daha detaylı bilgi almak isterseniz, makalemizi okumaya devam edin.
Kiracının mülkten çıkarılması için dava açmak dışında başka yöntemler de bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun 347. maddesi uyarınca, kira kontratının on yıllık uzatma süresinin sona ermesinden en az üç ay önce fesih bildirimi yapılmalıdır. Mülk sahibinin kontratı feshetme hakkı ancak bu koşullar altında mümkün olur.
Öte yandan, kiracı tarafından, bir yıllık kira kontratlarında, kontratın uzatma süresinin bitiminden 15 gün önce fesih bildirimi yapılmalıdır. Her iki durumda da kiracı tahliye davası açmaya gerek kalmaz. Ancak, kira kontratlarının süresi daha uzun olduğunda, fesih bildirimi süresinin de uzun olması gerektiğini belirtmek önemlidir. Örneğin, sekiz yıllık kira kontratlarında iki ay, on iki yıllık kira kontratlarında ise üç ay fesih bildirimi süresi bulunmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, kiracı ve mülk sahibi arasındaki kira kontratının sona ermesi, fesih için tek sebep değildir. Ayrıca, mülk sahibi veya kiracı kaynaklı diğer nedenler de mevcuttur. Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 352. maddeleri arasında, kiracı tahliye davası açmak için gerekli koşullar sıralanmıştır. Bu koşulların en önemlisi kira borcunun ödenmemesidir. Kirayı ödemeyen kiracının ne kadar sürede çıkarılacağını merak ediyorsanız, kira borcunun 30 gün içinde ödenmemesi durumunda kontratın feshedileceğini ve bu süre zarfında borcun ödenmemesi durumunun tahliye davası açmak için yeterli olduğunu belirtmek önemlidir. Diğer kiracı tahliye davası koşulları ise şöyle sıralanabilir:
-Mülk sahibinin kendisi, eşi veya doğrudan akrabalarının konut veya iş yeri ihtiyacı doğarsa tahliye davası açılabilir.
-Kiralanan mülkün onarım gibi nedenlerle kullanılamaz hale gelmesi durumunda kiracı, kontratın feshi için başvurabilir.
-Kiralanan mülkü, kira kontratı yapıldıktan sonra satın alan kişi, kendisi veya ailesinin ihtiyacı doğarsa tahliye davası açabilir.
-Kiracı, tahliye için belirli bir tarihi yazılı olarak taahhüt etmişse, bu tarihten bir ay sonra icra takibi yapılabilir veya tahliye davası açılabilir.
-Bir yıldan daha kısa süreli kira kontratlarında, kiracı kira borcunu ödemediği için iki kez haklı ihtar aldıysa, mülk sahibi bir ay bekledikten sonra tahliye davası açabilir.
-Bir yıl veya daha uzun süreli kira kontratlarında ise, iki haklı ihtara ek olarak, tahliye davası açma süresi bulunmaz. Bunun yerine kira yılının sonunu beklemek gerekir.
Kiracı tahliye davası, gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır. Ancak, iş yeri kira kontratları söz konusu olduğunda, kiracının ikamet ettiği yerdeki sulh hukuk mahkemesinde de dava açılabilir.
Tahliye davası masrafları arasında, dava harcı yer alır. Tahliye davası harcı, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanan nisbi bir harçtır.
Kiracı tahliye davasının ne kadar süreceğini belirlemek, diğer davalarda olduğu gibi, mümkün değildir. Dava sürecinde, delillerin toplanması, mahkemenin yoğunluğu, duruşma sayısı ve aralıkları gibi birçok değişken bulunmaktadır. Bu nedenle, tahliye davasının ne kadar süreceği veya ne zaman sonuçlanacağı konusunda kesin bir yanıt vermek zordur.
Bu makalede, kiracı tahliye davası açma süreci ve kirayı ödemeyen kiracının ne kadar sürede çıkarılabileceği gibi konulara değindik. Tahliye davası hakkında daha fazla bilgi almak isterseniz, hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.
Geçmez Hukuk Bürosu
