634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (“KMK”) 4. maddesinde ortak yerlerin kapsamı açıkça belirtilmiştir. Ortak yerler arasında; temeller, ana duvarlar, taşıyıcı sistem elemanları (kolon, kiriş, perde duvarlar), tavanlar, tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, merdivenler, asansörler, koridorlar, kapıcı daire ve odaları, ortak garajlar, genel depolar, genel kömürlükler, kuyular, elektrik, su ve doğalgaz sayaçlarının bulunduğu kapalı alanlar, televizyon ve telefon şebeke tesisleri, çatılar ve yangın merdivenleri yer almaktadır.
Bir site ya da apartmanda yaşayanların, ortak alanlarda komşularının haklarına saygı göstermemesi durumu sıkça yaşanmaktadır. Bu nedenle, yasa koyucu ortak alanların nasıl kullanılacağını düzenleyen hükümler getirmiştir. KMK'nın 16. maddesi uyarınca, “Kat malikleri anagayrimenkulün bütün ortak yerlerine, arsa payları oranında, ortak mülkiyet hükümlerine göre malik olurlar. Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler; bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa payı ile oranlıdır.”
Görüldüğü üzere, arsa payı üzerinde bir kullanım söz konusu olduğunda, diğer paydaşların ortak alanlardaki kullanım haklarına tecavüz durumu ortaya çıkabilir.
Aşağıda, ortak alanların kullanımıyla ilgili bazı önemli içtihatlara yer verilecektir:
Ortak Yerlerin Kullanımı: “Dava konusu edilen yerlerin (apartman girişi ve merdivenlerin) anataşınmazın ortak yerlerinden olduğuna kuşku yoktur. KMK 16. maddesi hükmü uyarınca kat malikleri, anataşınmazın bütün ortak yerlerine arsa payları oranında ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre ortak mülkiyete bağlı olan bir yeri paydaşlardan birisinin kendi kullanımına özgülemesi durumunda, diğer paydaşların ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyebilmesi için öncelikle o paydaşın bu ortak yeri münhasıran kullanmaktan men edilmiş olması gerekir. Başka bir deyişle, diğer paydaşlar bu yerden yararlanmak istediklerini şagil paydaşa bildirmiş olmalı ve kullanımın sürdürülmesi gerekir…” (Yargıtay 18. HD, 01.04.2013, 2013/4186-5225)
Hakların Korunması: “Kat maliklerinden birinin ya da üçüncü kişinin ortak yere el atması durumunda, her bir kat maliki hakimin müdahalesini isteyerek müdahalenin önlenmesini ve eski hale getirilmesini talep edebilir…” (Yargıtay 18. HD, 03.11.2003, 2003/6883-8521)
Kullanım Haklarının Sınırları: “Yasanın 16. maddesine göre kat maliklerinin ortak yerdeki kullanım hakkı arsa payıyla sınırlı olup, bu yerin tahsis edildiği amaca uygun olması gerekmektedir. Malikler ve diğer ilgililer, ortak yerleri kendi kullanımlarına hasredemezler…” (Yargıtay 18. HD, 02.07.2003, 2003/4943-5799)
Geçmez Hukuk Bürosu
