Sözleşmelerde Şekil Serbestisi ve Yasal Düzenlemeler

Türk hukuk sisteminde, şekil serbestisi ilkesi benimsenmiş olsa da Türk Borçlar Kanunu (“TBK”) m.12’de belirtildiği üzere, “Sözleşmelerin geçerliliği, kanunda aksi öngörülmedikçe, hiçbir şekle bağlı değildir.” şeklindeki düzenleme, bazı sözleşmelerin geçerliliğinin şekil şartına bağlı olabileceğini ortaya koymaktadır. Yasal düzenlemelerle getirilen bu şekil şartının temel amacı, tarafların korunmasını sağlamak ve telafisi zor hak kayıplarının önüne geçmektir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, resmi şekil şartına tabi olan tipik sözleşmelerdir. Bu tür sözleşmelerde, satıcı belirli bir taşınmazı, gelecekteki bir tarihte ve sözleşmede belirlenen şartların yerine gelmesi durumunda alıcıya devretmeyi taahhüt eder. Sözleşmede yer alan edimlerin yerine getirilmesi ve diğer şartların sağlanması halinde, satıcı, sözleşme konusu taşınmazı tapu müdürlüklerinde yapılacak devir işlemi ile alıcıya satma yükümlülüğündedir.

Yasal Düzenlemeler

Türk Borçlar Kanunu m.237 hükmünde, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi gerektiği belirtilmektedir. Bu düzenlemeye göre:

1. Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî bir şekilde yapılması zorunludur.
2. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmi şekle uyulmadıkça geçerli olmaz.
3. Önalım sözleşmesinin geçerliliği yazılı bir şekilde düzenlenmesine bağlıdır.

Bu düzenlemeler, taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin resmi şekil şartına tabi olduğunu net bir şekilde ifade etmektedir.

Yargıtay’ın İçtihadı ve Şekil Şartının Uygulanması

Yargıtay, 30.09.1988 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı ile, şekil şartının doğrudan uygulanmasının bazı durumlarda açık hak ihlallerine neden olabileceğini ve bu durumda dürüstlük kuralının ihlal edildiğini belirtmiştir. Şekil şartına aykırı düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için aşağıda belirtilen şartların birlikte gerçekleşmesi gerekmektedir:

1. Satışa konu taşınmazın Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde düzenlenmiş olması,
2. Alıcının edimlerini yerine getirmiş olması,
3. Satıcının bağımsız bölümü teslim etmiş olması,
4. İyi niyetli üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde hak sahibi olmaması.

Sonuç ve Uygulama

Resmi şekil şartına aykırı olarak düzenlenen adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmeleriyle, satıcı tescile zorlanarak tapu iptali ve tescil davası açılamasa da, yukarıda belirtilen şartların bir arada bulunması durumunda, dürüstlük kuralının sağlanabilmesi için şekil şartının göz ardı edilerek tapu iptali ve tescil davası açılabileceği kabul edilmektedir. Bu bağlamda, alıcı tüm edimlerini yerine getirmiş ve taşınmazı fiilen kullanıyor, ayrıca taşınmaz üzerinde iyi niyetli üçüncü kişilerin hak iddiası bulunmuyorsa, adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, resmi yazılı bir sözleşme gibi sonuç doğurur. Yerleşik uygulamanın bu yönde olmasının nedeni, hukuka olan güvenin korunmasını sağlamaktır.

Geçmez Hukuk Bürosu