634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 1. maddesine göre, kat mülkiyeti; “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” şeklinde tanımlanmaktadır. Aynı maddede kat irtifakı ise; “Yapılmakta veya ileride yapılacak olan bir yapının, birinci fıkrada belirtilen nitelikteki bölümleri üzerinde, yapı tamamlandıktan sonra geçilecek kat mülkiyetine esas olmak üzere, arsa maliki veya arsanın ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre irtifak hakları kurulabilir.” olarak ifade edilmektedir.
Kat mülkiyeti, yalnızca tamamlanmış bir yapı üzerinde tesis edilebilirken, kat irtifakı henüz tamamlanmamış veya ileride inşa edilecek bir yapı üzerine tesis edilebilmektedir. Daha net bir şekilde ifade etmek gerekirse, kat irtifakı, inşaat aşamasındaki veya henüz inşaatına başlanmamış bir arsa üzerinde alınması planlanan dairenin hissesinin karşılığında arsa tapusunu temsil eder. Kat irtifakı, tamamlanmamış bir inşaat üzerinde kurulacak ve bu kurulma ile birlikte irtifakın yeri, daire numarası, büyüklüğü ve katı belirtilerek inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşecektir.
Kat mülkiyetinin belirli bir binada yalnızca tek bir kişiye verilmesi mümkün değildir. Kat mülkiyeti, o yapının tüm bölümlerine ait hakları kapsayacak şekilde tüm binaya tahsis edilecektir.
Satın alınan taşınmazın belirli bir bölümünde ihtiyati haciz veya haciz mevcutsa, bu durum kısıtlılık taşıyan arsa payı üzerinden kat irtifakına dönüştürülerek, önceden belirlenen şekil, boyut ve niteliklerde kalması şartıyla taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmesi mümkündür. Bu durumda, haciz koyan merciden muvafakat almak da gerekli olmayacaktır. Kısıtlama, yalnızca ilgili pay malikinin payına denk gelen bağımsız bölüme yansıyacaktır.
Eğer satın alınan taşınmazın tüm bölümlerine ihtiyati tedbir konulmuşsa, binanın kat mülkiyetine çevrilmesi için öncelikle bu ihtiyati tedbirin kaldırılması gerekecektir.
Satın alınan taşınmaz üzerinde ortak mülkiyet varsa ve hissedarlardan bir veya birden fazla kişinin üzerinde haciz bulunuyorsa, taşınmazın kat mülkiyetine çevrilebilmesi için haciz koyan mercinin muvafakati alınması zorunludur.
Geçmez Hukuk Bürosu
